Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Beli Tanah Tapi Tidak mengurus SHM

Kasus beli tanah tidak urus Sertifikat Hak Milik ke BPN
Segera ajukan permohonan Sertifikat Hak Milik ke ATR/BPN jika membeli tanah. Bila tidak, potensi masalah besar siap menghadang dihadapan anda.

Apalagi tanah dibiarkan begitu saja selama belasan tahun. Lebih celaka lagi, sebelum membeli tidak memastikan apakah pihak yang menjual tanah tersebut berhak untuk menjual tanahnya kepada anda ? Dan tidak dibuatkan surat pengalihan hak atas tanah sesuai ketentuan hukum berlaku.

Posisi Kasus 

-Seseorang berinisial PP tahun 2012 membeli sebidang tanah seluas 2,300M2 di Medan Marelan, Kota Medan. 

-Semula tanah tersebut ia sewakan kepada DT (pengusaha barang bekas/botot) sebagai gudang. Tapi dua tahun kemudian, DT tidak menyewa lagi tanah milik PP disebabkan DP sudah memiliki tempat milik sendiri.

-Tahun 2020 betapa terkejutnya PP mengetahui diatas tanah yang ia beli tersebut telah berdiri usaha kolam renang.

Gugatan PP kepada YY di Pengadilan Negeri Medan

-PP pun akhirnya mengajukan gugatan kepada YY (pemilik kolam renang) di Pengadilan Negeri Medan dengan alasan YY telah melakukan perbuatan melawan hukum dengan menguasai tanah miliknya secara tidak sah;

-Sayangnya PP harus menanggung kekalahan dalam mempertahankan hak-haknya karena dalam persidangan tidak berhasil membuktikan dimuka majelis hakim yang memeriksa perkaranya.

-Fakta-fakta bukti pihak PP dalam persidangan :  

  1. Jual beli tanah tersebut dilakukan secara adat (tidak dihadapan PPAT). Dalam UU No. 5 Tahun 1950 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mewajibkan jual beli tanah secara adat haruslah TERANG dan TUNAI (untuk mengetahui apa yang dimaksud TERANG dan TUNAI silahkan baca artikel kami terkait ini disini). Sayangnya PP tidak berhasil membuktikan hal ini.
  2. Bukti surat berjudul Surat Pernyataan Melepaskan Hak Atas Tanah (SPMHAT) yang diajukan dimuka persidangan mengandung cacat formal yaitu 1]. Ada penindasan/pengetikan ulang tahun 2012 tapi ditindas dengan tahun 2015. 2]. Nama Kecamatan juga terdapat penindasan ulang yaitu dari Kecamatan Medan Labuhan menjadi Kecamatan Medan Marelan.
  3. Dalam bukti surat SPMHAT yang diajukan PP juga tidak disebutkan nilai uang yang PP bayarkan kepada penjual. Dalam jual beli tanah secara adat haruslah memenuhi unsur TUNAI yaitu ada bukti pembayaran sebagai kontra prestasi terhadap pembeli yang menyerahkan tanahnya.
  4. Meskipun PP tidak mengurus SHM dengan berbagai alasan, namun setidaknya PP dapat menunjukkan bukti dimuka persidangan format surat pengalihan hak atas tanah yang dikeluarkan oleh Camat (sebagai PPAT karena jabatannya) setempat;
  5. Dan lagipula tidak ada saksi-saksi yang mengetahui adanya jual beli tersebut. Saksi-saksi hanya mengetahui adanya jual beli tersebut setelah diberitahu oleh PP. 

-Fakta-fakta bukti YY (pemilik usaha kolam renang) dalam persidangan:

YY mengajukan bukti surat berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No : XXX, atas nama : YY).  Menurut Pasal 1868 KUHPerdata juncto Pasal 285 Rbg, merupakan “akta otentik” yang derajad nilai pembuktian nya sempurna / mutlak dan mengikat. Maka segala / semua keterangan yang ada tertuang dalam bukti surat SHGB tersebut harus dianggap benar / harus diterima kebenarannya, selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya (Pasal 1871 KUHPerdata). 

Catatan:
Dalam hal ini menurut hemat kami, PP dapat meminta klarifikasi/pertanggung jawaban kepada penjual tanah dalam hal ia nya tidak memiliki kewenangan untuk menjual tanah tersebut. PP dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum perdata dengan meminta ganti rugi materiil dan immaterill atau pidana dalam hal ada unsur-unsur perbuatan pidana dan cukup bukti.